Günlük kirayə ev biznesi: doluluq, qiymət və vergi

Noyabrın 12-də bina.az Bakıda günlük kirayəyə verilən 433 mənzil göstərirdi. Aylıq kirayə bölməsində həmin gün 20,746 elan vardı. Günlük ev bazarı uzunmüddətli kirayənin yanında kiçikdir və qiymətlər geniş aralıqda dəyişir. Masazırda 25 ₼-lıq mənzillər var, Bakıda 20 manatlıq ev də tapılır, İçərişəhərdəki 45 m²-lik bir otaqlı mənzilin elanında gecəsi 20 ₼ yazılıb. Sea Breeze-də agentliklər 2 otaqlı mənzilləri gecəsi 250–650 ₼-a təklif edirlər. Kartın birinci hissəsi öz mənzilini və ya kirayə götürdüyü mənzili günlük verən adam üçündür, ikinci hissəsi bir neçə mənzil idarə edən və regionlarda A-frame ev tikən sahibkarlar üçün.

Günlük kirayə ev uzunmüddətli kirayədən nə qədər baha verilir?

Bina.az-da 28 May metrosu ətrafındakı 2 otaqlı mənzillərin gecəsi 50–75 ₼, Gənclik və Nizami metroları yanında 55–60 ₼-dır. Mərkəzə yaxın metrolarda aylıq kirayə elanlarında 2 otaqlı mənzillər 850–950 ₼-a verilir. Bir aylıq kirayə beləcə təxminən 15 gecəlik günlük qiymətə bərabər olur, aradakı fərqi boş günlər, hər qonaqdan sonrakı təmizlik və ev sahibinin vaxtı aparır.

Aşağıdakı hesablarda gecə qiyməti 60 ₼, aylıq kirayə 900 ₼ götürülüb.

Öz mənzilini günlük vermək: ayda neçə gecə dolmalıdır?

Turizm Agentliyinin 2024 statistika hesabatında Bakı mehmanxanalarının orta doluluğu 39.3% göstərilib. Ayda 12 gecə dolan mənzil buna yaxındır və 720 ₼ gəlir gətirir. Kommunal xərclər, internet, yuyucu vasitələr, elan, təmir ehtiyatı və vergi çıxılanda 420 ₼ qalır, 20 gecədə qalan pul 820 ₼-a çatır.

Mənzili uzunmüddətli kirayəyə verən sahibin əlinə vergidən sonra 810 ₼ keçir, bu hesabda kommunal xərcləri kirayəçi ödəyir. Günlük kirayə ev sahibinə yalnız ayda 20 gecədən sonra daha çox pul qoyur, üstəlik hər iki gündən bir təmizlik, çamaşır və qonaqlarla yazışma tələb edir. Bizim fikrimizcə, öz mənzilini günlük vermək iki halda özünü doğruldur. Ya mənzil onsuz da bir neçə ay boş qalacaq, ya da sahibi yaxında yaşayır və qonaqları özü qarşılayır.

Mebelli mənzilə üç yataq dəsti (tap.az-da biri ~70 ₼), dəsmallar və ilk sərfiyyat əlavə olunur. Açarı vermək üçün hər dəfə mənzilə getmək istəməyənlər ağıllı qıfıl qoyurlar, tap.az-da 359 ₼-a satılan Ezviz modeli kimi.

Kirayə götürdüyünüz mənzili günlük vermək olarmı?

Mülk sahibinin icazəsi olmadan olmaz. Mülki Məcəllənin 683.1-ci maddəsi kirayəçiyə əşyanı sahibin icazəsi olmadan ikinci əldən kirayəyə verməyi qadağan edir. Sahib razılıq versə belə, üçüncü şəxsin istifadə zamanı vurduğu zərərə kirayəçi cavab verir (683.3). Mənzili götürəndə əşyaların siyahısını və vəziyyətini təhvil-təslim aktına yazmaq lazımdır ki, qonaqdan qalan sınıq stəkanın kimin hesabına olduğu sonradan mübahisə doğurmasın. Depozitin həddi və vasitəçi faizi obyekt icarəsi bələdçisində izah edilib.

Rəqəmlər subicarəni çətinləşdirir. Mənzil ayda 20 gecə dolanda mülk sahibinin haqqı, kommunal xərclər və vergi çıxandan sonra ayda 80 ₼ ziyan yaranır və sıfıra çıxmaq üçün gecənin qiyməti ən azı 65 ₼ olmalıdır. Ayda 25 gecə dolanda 170 ₼ qalır, başlanğıcdakı ~2,380 ₼ 14 aya qayıdır. Subicarə gecəsi xeyli baha verilən, lakin aylıq kirayəsi ucuz olan mənzildə mənalıdır.

Qubada və Qəbələdə günlük evlər: mövsüm nə qədər çəkir?

Regionlarda günlük kirayə evlər çox vaxt mənzil deyil, 3–6 otaqlı həyət evləri və villalardır. Bina.az Qəbələ üzrə 145, Şəki üzrə 11 elan göstərirdi, Qubada günlük evlər üçün 55 elan vardı. Qəbələdə gecə 60–400 ₼, Qubada 70–250 ₼, Şəkidə 50–350 ₼ arasındadır.

Mövsümü dövlət statistikası göstərir. Turizm Agentliyinin eyni hesabatında 2024-cü ildə daxili səfərlərin sayı fevral üçün 1.06 milyon, avqust üçün 3.40 milyon yazılıb. Mehmanxanaların illik orta doluluğu Qəbələdə 23.5%, Qubada 22.2%, Qusarda 27% olub. Yayda həftəsonları dolan evlər qışın həftəiçi günlərində boş dayanır, buna görə də region evinin gəliri ayla yox, illə hesablanır.

Günlük kirayədən vergi: 10%, 14% və 2027 dəyişikliyi

Vergi Məcəlləsinin 124.1-ci maddəsi fiziki şəxsə məxsus yaşayış sahəsinin fiziki şəxsə kirayəsindən gələn gəlirə 10% dərəcə qoyur, mehmanxanalar və mehmanxana tipli obyektlər bu dərəcəyə düşmür. Başqa əmlakın icarəsi 14%-dir.

«Qonaq nağd ödəyirsə, VÖEN nəyə lazımdır?» sualına Vergi Xidməti 6 oktyabr 2026-da bir vətəndaşa verdiyi cavabda aydın yazıb. Kirayəni ödəyən şəxs vergi uçotunda deyilsə, ev sahibi özü VÖEN alır, 10% vergini hesablayır və bəyannaməni növbəti ilin 31 martınadək verir. Uçota alınma ödənişsizdir, ASAN xidmətdə və ya ASAN İmza ilə onlayn aparılır.

Hər gün yeni qonaq qəbul edən mənzilin bu maddəyə düşdüyünü, yoxsa yerləşmə xidməti sayıldığını açıq yazan rəsmi izah tapmadıq. Fərq böyükdür. Vergi Xidmətinin 2026 bukleti əmlakın icarəsindən gəlir əldə edənləri 2%-lik sadələşdirilmiş verginin ödəyiciləri siyahısından çıxarır. Fərdi sahibkarlar gəlir vergisi rejimində xərcləri çıxır və mənfəətin 20%-ini ödəyirlər, bu rejimin hesabı gəlir vergisi bələdçisindədir. Mənzilin hansı rejimə düşdüyünü Vergi Xidmətinin 195 xətti dəqiqləşdirir.

2027-ci ilin büdcə zərfinə daxil edilən təklifdə kirayə gəlirindən vergi hesablananda xərclərin də nəzərə alınması nəzərdə tutulur. Uçota durub bəyannamə verən ev sahibləri bu fəaliyyətlə bağlı xərcləri gəlirdən çıxa biləcəklər. Yaşayış sahəsinin kirayəsi üçün 10% dərəcəni 2025-ci ilin dekabrında qəbul edilmiş 297-VIIQD nömrəli qanun gətirib, ondan əvvəl bu gəlirdən də 14% tutulurdu.

Qonaqları kim qeydə alır və qonşular nə tələb edə bilər?

«Turizm haqqında» Qanun yerləşmə vasitəsini ödənişli yerləşmə xidməti göstərən mehmanxana, mehmanxana tipli obyekt və müvəqqəti yaşayış üçün nəzərdə tutulmuş digər obyektlər kimi tanıyır (1.1.20), 9.2-ci maddə də onlarda qalan şəxslərin elektron qeydiyyatını tələb edir. Nazirlər Kabinetinin 17 mart 2023-cü il tarixli 86 nömrəli qərarı qaydanı müəyyən edib. Məsul şəxs qonağı gəldiyi an Turizm Agentliyinin pulsuz Qonaq Qeydiyyatı Proqramında şəxsiyyət sənədi əsasında qeydə alır və sənədin surətini 3–6 ay saxlayır, qeydiyyat aparılmasa, İnzibati Xətalar Məcəlləsi ilə məsuliyyət yaranır.

Qonaqlar üçün tikilən A-frame ev bu tərifə daha yaxındır. Şəhərdəki adi mənzilin ona düşüb-düşmədiyini açıq deyən mətn tapmadıq.

Mənzil Məcəlləsinin 14.2-ci maddəsi yaşayış sahəsindən fərdi sahibkarlıq üçün istifadəyə yol verir, bir şərtlə ki, başqalarının hüquqları və yaşayış sahəsinə qoyulan tələblər pozulmasın. 15-ci maddə qonşuların hüquqlarına, yanğın və sanitariya tələblərinə riayəti də şərt kimi yazır. Gecə səs-küyündən və girişdə hər gün dəyişən adamlardan narazı qalan qonşuların şikayəti məhz bu maddələrə söykənir.

Beş-on mənzilli şəbəkədə təmizliyi kim edir?

Bir neçə mənzil idarə edəndə işin çoxu qonaqların çıxışı ilə yenilərinin girişi arasına düşür. Təmizlik şirkəti kartındakı qiymət cədvəlində 40 m²-dək mənzilin standart təmizliyi 55 ₼-dır, bu isə orta qiymətli bir gecənin demək olar ki, hamısıdır. Ona görə 5–10 mənzilli şəbəkələr öz təmizlikçilərini saxlayır, çamaşırı toplu yuyur və açarı qıfılın koduyla verirlər. Tap.az-da mehmanxana tipli kartlı qıfıllar 73–175 ₼, ağıllı qıfılların ucuzları 350–360 ₼-dır.

Qonaqlar yerli elan saytlarından, Booking.com və Airbnb-dən gəlir. Airbnb-nin xidmət haqları səhifəsində yazılıb ki, ev sahiblərinin çoxu keçilən vahid modeldə rezervin 15.5%-ini ödəyir. Booking.com faizi ölkəyə, obyektin növünə və müqaviləyə bağlayır və onu otaq qiymətinə əlavə edilən təmizlik haqqına da hesablayır. Elan saytlarından kənar reklamın büdcəsi və kanalları onlayn reklam bələdçisində müqayisə olunub. Qonaqlarına ekskursiya da satan turizm agentlikləri region evləri üçün ayrıca kanal ola bilər.

Muzdlu təmizlikçi və idarəçi işə götürən şəbəkə sahibi artıq tək ev sahibi deyil. O, fərdi sahibkar və ya MMC kimi qeydiyyatdan keçir, işçilərin sosial sığortasını ödəyir, qeydiyyatın addımları şirkət açmaq bələdçisindədir.

A-frame ev tikib günlük kirayə vermək neçəyə başa gəlir?

Tap.az-ın daşınmaz əmlak bölməsində «a-frame» sorğusu 87 elan çıxarır, çoxu Qəbələ, İsmayıllı və Bakı qəsəbələrindəki günlük evlərdir. Qəbələnin Vəndam qəsəbəsində isti hovuzlu, üç yataq otaqlı A-frame həftəiçi 120 ₼, cümə-bazar 150 ₼-a verilir. İsmayıllının Cülyan kəndindəki ev 140 ₼, həftəsonu və bayramlarda 160 ₼ istəyir.

Lalafo.az-da tikinti firmalarından biri açar təhvil A-frame evin kvadratmetrini ekonom paketdə 550 ₼-dan, standartda 750 ₼-dan, premiumda 900 ₼-dan təklif edir və 40–120 m²-lik evi 50–90 günə tikəcəyini yazır. Başqa bir firma qiyməti 500 ₼/m²-dən başlayır. Ancaq hesabın ən böyük dəyişəni torpaqdır. Cülyanda 13 sotluq sahənin sotu 7,500 ₼-a satılır, bina.az-dakı Qəbələ elanlarında 5–13 sotluq sahələrin sotu çox vaxt 5,000–12,000 ₼, 60–80 sotluq sahələrdə 1,700–2,000 ₼-dır.

Qəbələnin Nohurqışlaq kəndində 8 sot torpaqda tikilmiş 70 m²-lik A-frame tap.az-da müştəri bazası ilə birlikdə hazır biznes kimi 110,000 ₼-a satılır. Satıcı ərazidə torpağın sotunun 10,000 ₼ olduğunu yazır, bunu təsdiqləyən sənəd yoxdur. Bu qiymət aşağıdakı hesabdakı sıfırdan tikinti xərcinə yaxındır. Satıcının dediyi müştəri bazasını yoxlamağın yolları hazır biznes almaq bələdçisində yazılıb.

Hesab isti hovuzu olmayan 60 m²-lik bir ev üçündür. Yayın dörd ayında ayda 17, qalan aylarda 6 gecə dolanda ildə 116 gecə (32%) və 15,960 ₼ gəlir yığılır, xərclər, platforma komissiyası, sahibin sığortası və vergi çıxandan sonra ~7,290 ₼ qalır.

Alınmış torpaqda kapital bu qazancla 13–15 ilə, ailəyə məxsus torpaqda 38,000–50,000 ₼ isə 5–7 ilə qayıdır. İl ərzində 68 gecə dolsa, yəni doluluq Qəbələ mehmanxanalarının ortasından aşağı düşsə, qazanc ~3,020 ₼-a enir. Torpağı alınan A-frame kirayə biznesindən çox daşınmaz əmlaka qoyuluşdur və onun gəliri əmanət, mənzil alışı kimi başqa investisiya yolları ilə eyni tərəzidə ölçülür.

A-frame üçün tikinti icazəsi, yoxsa məlumatlandırma

Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 80.1-ci maddəsi yerüstü mərtəbələri 3-dən, hündürlüyü 12 metrdən çox olmayan fərdi yaşayış evləri üçün məlumatlandırma icraatı nəzərdə tutur, belə evlərə tikinti icazəsi alınmır (80.2). Sifarişçi işə başlamazdan əvvəl memarlıq-planlaşdırma və baş plan bölmələrini, torpaq üzərində hüququnu təsdiq edən sənədi təqdim edir, layihəyə 10 gün ərzində irad gəlməsə, tikintiyə başlaya bilər (80.4). Qonaqlara pulla verilmək üçün tikilən evin bu mənada fərdi yaşayış evi sayılıb-sayılmadığını Məcəllə açıq demir.

Torpağın təyinatı ayrıca yoxlanır. Məcəllənin 79.1.6-cı maddəsi 100 nəfərədək tutumu olan müvəqqəti tikililəri icazədən azad edir, lakin kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaqlarda tikilənlər bu istisnaya düşmür. Çıxarışında təyinatı kənd təsərrüfatı yazılmış sahədə modul A-frame qurmaq niyyəti olanlar məlumatlandırma icraatına baxan orqanın yazılı cavabını torpağın pulunu ödəməzdən əvvəl alırlar.

Kirayə gəlirindən xərclərin çıxılması qaydası qəbul olunanda yeni hesabı e-poçtla göndərək, bunun üçün AZERBUSINESS-ə abunə olun.

Hesabın əsası

• Bakıda gecə və ay: bina.az, 12.11.2026; 28 May ətrafında 2 otaqlı mənzillər gecəsi 50, 50, 50, 70, 75 ₼, Gənclik 60, Nizami 55 ₼; aylıq kirayədə 28 May 950, Şah İsmayıl Xətai 850 ₼. Hesabda 60 ₼ və 900 ₼ götürülüb; 900 ÷ 60 = 15 gecə.
• Öz mənzili, başlanğıc: 3 × 70 + 100 = 310 ₼ (yataq dəstləri, dəsmallar və ilk sərfiyyat); 310 + 359 + 300 = 969 ≈ 970 ₼ (üstəgəl ağıllı qıfıl və mətbəx üçün xırda əşyalar).
• Ayda 12 gecə: 12 × 60 = 720 ₼. Qonaq orta hesabla 2 gecə qalır, 6 təmizlik × 8 ₼ sərfiyyat = 48 ₼; vergi 720 × 0.10 = 72 ₼. Xərc 100 + 30 + 50 + 48 + 72 = 300 ₼ (kommunal və internet, elan, təmir ehtiyatı, sərfiyyat, vergi); qalır 720 − 300 = 420 ₼.
• Ayda 20 gecə: 20 × 60 = 1,200 ₼; sərfiyyat 10 × 8 = 80 ₼, vergi 120 ₼; xərc 100 + 30 + 50 + 80 + 120 = 380 ₼; qalır 1,200 − 380 = 820 ₼.
• Uzunmüddətli kirayə ilə müqayisə: 900 − 900 × 0.10 = 810 ₼ (hesabın fərziyyəsi). Bərabərlik nöqtəsi 60 × 0.9 × n − 4 × n − 180 = 810, n = 990 ÷ 50 = 19.8 gecə.
• Öz mənzilində geri qayıtma: 310 ÷ 420 ≈ 0.7 ay, 970 ÷ 420 ≈ 2.3 ay.
• Subicarə, başlanğıc: 900 + 900 + 900 × 0.30 + 310 = 2,380 ₼ (ilk ayın kirayəsi, bir aylıq depozit, aylıq kirayənin 30%-i qədər vasitəçi haqqı, dəst).
• Subicarə, 20 gecə: 1,200 − (900 + 100 + 30 + 50 + 80 + 120) = 1,200 − 1,280 = −80 ₼. Sıfır nöqtəsi 18 × qiymət = 900 + 180 + 80, qiymət = 1,160 ÷ 18 ≈ 64.4, yuvarlaq 65 ₼.
• Subicarə, 25 gecə: 25 × 60 = 1,500 ₼; sərfiyyat 12.5 × 8 = 100 ₼, vergi 150 ₼; 1,500 − (900 + 100 + 30 + 50 + 100 + 150) = 1,500 − 1,330 = 170 ₼; 2,380 ÷ 170 = 14 ay.
• A-frame, kapital: tikinti 60 × 550 = 33,000 ₼ və 60 × 750 = 45,000 ₼ (lalafo.az paketləri), mebel və avadanlıq 5,000 ₼ (fərziyyə); öz torpağında 38,000–50,000 ₼. Torpaq 8 × 7,500 = 60,000 ₼ (Cülyan elanı); cəmi 98,000–110,000 ₼.
• A-frame, yaxşı il: yay ayı 9 × 150 + 8 × 120 = 2,310 ₼, qalan ay 4 × 150 + 2 × 120 = 840 ₼; 4 × 2,310 + 8 × 840 = 15,960 ₼. Gecələr 4 × 17 + 8 × 6 = 116; 116 ÷ 365 ≈ 0.32, yəni 32%.
• A-frame, yaxşı ilin xərci: kommunal 150 × 12 = 1,800 ₼, internet 30 × 12 = 360 ₼, təmizlik və çamaşır 77 × 20 = 1,540 ₼ (qonaq orta hesabla 1.5 gecə qalır), komissiya 15,960 × 0.5 × 0.155 = 1,236.9 ₼ (rezervlərin yarısı platformadan), təmir ehtiyatı 1,000 ₼, sahibin sığortası 76 × 12 = 912 ₼; cəmi 6,848.9 ₼. Mənfəət 15,960 − 6,848.9 = 9,111.1 ₼, vergi 9,111.1 × 0.20 = 1,822.2 ₼; qalır 9,111.1 − 1,822.2 = 7,288.9 ≈ 7,290 ₼. Bütün xərclər vergi ilə 8,671.1 ≈ 8,670 ₼.
• A-frame, zəif il: yay ayı 5 × 150 + 4 × 120 = 1,230 ₼, qalan ay 3 × 150 + 120 = 570 ₼; 4 × 1,230 + 8 × 570 = 9,480 ₼, 68 gecə. Xərc 1,800 + 360 + 45 × 20 + 734.7 + 1,000 + 912 = 5,706.7 ₼; mənfəət 3,773.3 ₼, vergi 754.7 ₼; qalır 3,773.3 − 754.7 = 3,018.6 ≈ 3,020 ₼; xərclər vergi ilə 6,461.4 ≈ 6,460 ₼.
• A-frame, geri qayıtma: 98,000 ÷ 7,290 ≈ 13.4 il, 110,000 ÷ 7,290 ≈ 15.1 il; 38,000 ÷ 7,290 ≈ 5.2 il, 50,000 ÷ 7,290 ≈ 6.9 il.
• Güman edilənlər: doluluq və qalma müddəti, kommunal və internet xərci, 8 ₼-lıq sərfiyyat, 20 ₼-lıq təmizlik, 30 ₼ elan, təmir ehtiyatı, mebel üçün 5,000 ₼, evin 60 m² olması, rezervlərin yarısının Airbnb-dən gəlməsi. Mənzil hesabında vergi 10%-dir, A-frame fərdi sahibkar kimi mənfəətin 20%-i ilə hesablanıb, köhnəlmə vergi bazasından çıxılmayıb.