Obyekt icarəsi: kirayə qiymətləri, müqavilə və 14% vergi

Obyekt icarəsi biznes üçün başqasına məxsus mağaza, kafe, ofis, anbar və ya salon yerini müqavilə ilə, aylıq haqq qarşılığında istifadəyə götürməkdir. Söhbət boş yerdən gedir. Avadanlığı, müştəriləri və adı ilə birlikdə işləyən bir işi almaq ayrıca sövdələşmədir və onun yoxlanmasını hazır biznes almaq bələdçisi izah edir. Binanın özünü almaq istəyənlərin baxdığı «obyekt satılır» elanları da həmin yazıda müqayisə olunub.

Qiymətlər tap.az və bina.az elanlarının 8 noyabr 2026 sayımından, qaydalar Mülki Məcəllənin və Vergi Məcəlləsinin qüvvədə olan mətnindən götürülüb. Elanlar qiyməti göstərir, depozit, vergi və vaxtından əvvəl çıxmaq şərtləri isə çox vaxt yalnız danışıqda üzə çıxır. Sonuncu bölmə obyektini icarəyə verən mülk sahibləri üçündür.

Mündəricat

• Kirayə obyekt elanlarında qiymət nə qədərdir?
• İmzadan əvvəl obyektdə və sahibdə nə yoxlanır?
• İcarə müqaviləsinə hansı bəndlər yazılmalıdır?
• İcarə vergisini kim ödəyir?
• Danışıqda qiymətə nə təsir edir?
• Depozit, beh və qabaqcadan ödəniş
• Obyektini icarəyə verən mülk sahibi üçün

Kirayə obyekt elanlarında qiymət nə qədərdir?

Tap.az-ın «Obyektlər və ofislər» bölməsində 8 noyabrda 4,534 aktiv elan vardı, onların 2,875-i icarə elanı idi: 2,239 obyekt, 519 ofis, 117 mağaza. Elanların 2,470-i Bakıya, 112-si Sumqayıta, 104-ü Xırdalana, 59-u Gəncəyə aiddir, qalanları regionlara səpələnib. Bakıda aylıq qiymətin medianı 1,500 ₼ idi, elanların yarısı 600 ilə 3,200 ₼ arasında qiymət yazırdı.

Eyni gün bina.az obyekt icarə bölməsi 3,119 elan göstərirdi və onlardan 3,006-sı Bakıdadır. Bu saytda Bakı medianı 2,300 ₼ çıxır, yarısı 1,200–4,940 ₼ aralığındadır. Fərq ondadır ki, bina.az elanlarında sahələrin medianı 120 m²-dir, tap.az-da kiçik otaq və kabinet elanları daha çoxdur. Kvadratmetrə keçəndə iki sayt bir-birinə yaxınlaşır: bina.az-da Bakı üzrə 1 m²-nin aylıq kirayəsi medianla 18 ₼, tap.az-da sahəni yazan 1,140 elanda 14 ₼ idi.

Ərazi	İcarə elanı	Aylıq medianı	Elanların yarısı	1 m² medianı
Bakı, cəmi	2,470	1,500 ₼	600–3,200 ₼	14 ₼
Nərimanov (rayon və metro)	129	1,500 ₼	650–3,000 ₼	16 ₼
28 May metrosu	118	1,200 ₼	660–3,000 ₼	22 ₼
Yasamal (Yeni Yasamal daxil)	78	950 ₼	600–1,700 ₼	17 ₼
Sumqayıt	112	700 ₼	340–1,730 ₼	8 ₼
Xırdalan	104	800 ₼	400–1,850 ₼	9 ₼
Gəncə	59	800 ₼	300–2,250 ₼	—

Mənbə: tap.az, obyektlər və ofislər bölməsinin icarə elanları, 9 oktyabr – 8 noyabr 2026 arasında yenilənmiş. Ərazi elandakı yer qeydinə görədir və hər elanda bir qeyd olur, buna görə də Nərimanov metrosu ilə işarələnmiş elan Yasamal sətrinə düşmür. 1 m² qiyməti yalnız sahəsini yazan elanlardan hesablanıb, Gəncədə belə elanlar 18-dir və median üçün azdır.

Cədvəlin ən gözlənilməz sətri 28 May obyekt icarə elanlarıdır. Aylıq qiymətə görə metro ətrafı Nərimanovdan ucuz görünür, kvadratmetrə görə ən bahalı yerdir, çünki mərkəzdə sahələr kiçikdir. Sumqayıt obyekt icarə elanlarında 1 m² Nərimanovdakından iki dəfə, 28 May ətrafındakından təxminən üç dəfə ucuzdur. Xırdalan qiymətcə Sumqayıta yaxındır. Gəncədə elan azdır və aralıq genişdir, orada bir neçə mülk sahibinə zəng etmək daha dəqiq rəqəm verər.

Bakıda 415 elanın qiyməti 500 ₼-dan aşağı idi. Ucuz arenda obyekt axtaranlar nəzərə almalıdırlar ki, bunların çoxu ayrıca obyekt deyil: başqa biznesin içində otaq, kiçik tikiş sexi, avtoservisdə boks. Sahəsini yazan 100 elanda medianı 24 m²-dir. Belə yerləri kiçik ustalar telefon təmiri və ya tikiş atelyesi kimi işlər üçün götürürlər, çünki onlara geniş zal lazım deyil.

Kafe üçün belə otaq yaramır.

Kafe, restoran və ya iaşə yeri kimi təqdim olunan 248 elanda medianı 2,000 ₼ idi, anbar və sklad elanlarında (438 elan) 2,600 ₼. Anbarın aylıq qiyməti yüksək görünsə də, kvadratmetri ucuzdur: sahəsini yazan 268 anbar elanında sahələrin medianı 710 m², 1 m²-nin kirayəsi 5 ₼ idi. Ən çox anbar elanı Binəqədi tərəfdədir.

Anbar kirayəsi biznesin logistika xərclərinin bir hissəsidir və onu çatdırılma ilə birlikdə hesablamaq lazımdır. Ofis kirayə elanlarında Bakı medianı 1,000 ₼ idi, bəzi biznes mərkəzləri qiymətə internet, təmizlik və resepşn xidmətini də daxil edir.

İmzadan əvvəl obyektdə və sahibdə nə yoxlanır?

Çıxarış və mülkiyyətçi

Obyektin kimə məxsus olduğunu daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarış göstərir. Reyestri İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti DERKİS elektron sistemi ilə aparır, 2 sentyabr 2026-cı il fərmanı ilə təsdiqlənmiş reyestrin aparılması qaydaları belə deyir (1.3). Çıxarışdakı adı icarəyə verənin şəxsiyyət vəsiqəsi ilə tutuşdurun. Elanlarda bu sənəd az xatırlanır: 2,875 icarə elanından yalnız 90-ında çıxarış, 41-ində kupça sözü keçirdi.

Danışığı aparan adam mülkiyyətçi deyilsə, onun əlində sahibin adına yazılmış etibarnamə olmalıdır, səlahiyyətlərin siyahısını etibarnamə nümunəsi ilə müqayisə etmək olar. Bəzən yeri kirayəçinin özü təklif edir.

Mülki Məcəllənin 683.1-ci maddəsi kirayəçiyə sahibin icazəsi olmadan əşyanı ikinci əldən kirayəyə verməyi qadağan edir, belə halda sahibin yazılı razılığı ayrıca sənəddir. Elanların 538-ində vasitəçi, ofis və ya xidmət haqqı yazılıb, yəni təxminən hər beş elandan birini agentlik verib.

Mənzildə biznes açmaq olarmı?

Reyestr mənzilləri və qeyri-yaşayış sahələrini ayrı bölmələrdə saxlayır (qaydaların 4.2.4 və 4.2.5-ci bəndləri). Çıxarışda sahə mənzil kimi qeyd olunubsa, binanın birinci mərtəbəsində olsa belə, orada kafe, mağaza və ya salon açmaq ayrıca hüquqi sualdır. Elanlar da bunu göstərir: 119 elanda qeyri-yaşayış statusu üstünlük kimi xüsusi qeyd olunub.

Elektrik gücü, su və havalandırma

Ofisə adi xətt kifayət edir, kafe, salon və sex isə əlavə güc, su, kanalizasiya və havalandırma çıxışı istəyir. Bunların sonradan çəkilməsi həm xərc, həm də bina sahibinin və qonşuların razılığı deməkdir. Bir Bakı elanında açıq yazılıb ki, əlavə elektrik gücü lazım olsa, texniki şərt və onun xərcləri icarəçinin üzərinə düşür. Son ayların işıq, qaz və su qəbzləri obyektdə köhnə borc olub-olmadığını göstərir. Sayğac göstəriciləri açarla birlikdə təhvil-təslim aktına yazılır.

İcarə müqaviləsinə hansı bəndlər yazılmalıdır?

Mülki Məcəllədə icarə müqaviləsi əmlak kirayəsinin bir növüdür (700.1), kommersiya obyektinə də kirayə maddələri tətbiq olunur (700.3). Bəzi qaydalar razılaşma ilə dəyişmir, bir qismi yalnız müqavilədə başqa şərt olmayanda işləyir. Gündəlik dildə buna kirayə müqaviləsi də deyirlər. Cədvəldə ən çox mübahisə yaradan bəndlər qanunun dediyi ilə yan-yana verilib.

Mövzu	Qanun nə deyir	Müqavilədə nəyi dəqiqləşdirmək
Dövlət qeydiyyatı	Müddəti 11 aydan çox olan icarə hüququ dövlət reyestrində qeydə alınır, ərizəni tərəflərdən biri verir («Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında» Qanun, 19.1)	Kim müraciət edir və xərci kim ödəyir; icarəyə verilən sahənin planı (19.3)
Obyektin vəziyyəti	Kirayəyə verən bütün müddət ərzində obyektin istifadəyə yararlı olmasına cavabdehdir (676.0.1)	Hansı təmir kimdən; yararsız qalan günlərin haqqı (677.1.1)
Zəruri xərclər	Obyekti saxlamaq və ya bərpa etmək üçün kirayəçinin çəkdiyi zəruri xərci sahib ödəyir, istismar və təmizləmə xərcləri istisnadır (680.1)	Təmirin siyahısı, smeta və sahibin yazılı razılığı
Kirayəçinin qurğuları	Kirayəçi əşyaya əlavə etdiyi qurğunu götürə bilər (681)	Vitrin, kondisioner, mətbəx avadanlığı çıxanda kimdə qalır
Vergilər və yüklülüklər	Obyektlə bağlı vergiləri, başqa razılaşma yoxdursa, kirayəyə verən ödəyir (679)	Qiymətə icarə vergisi daxildirmi (aşağıdakı bölmə)
Ödəniş vaxtı	Bir aydan uzun icarədə haqq ayın sonunda ödənilir (684.1)	Qabaqcadan neçə ay alınır və bu pul hansı aylara sayılır
Ləğv bildirişi	Bildiriş yazılı olur və əsas göstərilir (690.1, 690.2); aylıq haqqda təqvim ayının birinci iş günü verilən bildiriş növbəti aydan sonrakı ayın sonunda qüvvəyə minir (691.1.3)	Vaxtından əvvəl çıxanda cərimə və ya depozitin taleyi

Mənbə: Mülki Məcəllə və «Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında» Qanun, e-qanun.az, 8 noyabr 2026-da açılmış mətn.

«Sahib tanışdır, yazılı müqaviləyə nə ehtiyac var?» sualına qanunun özü cavab verir. Ləğv bildirişi yalnız yazılı formada keçərlidir, 11 aydan uzun icarəni reyestrə yazmaq üçün də sənəd lazımdır. Şifahi razılaşmada bina başqasına satılanda və ya mübahisə məhkəməyə düşəndə icarənin şərtlərini sübut etmək çətinləşir.

Kirayəçinin şəxsi səbəbdən obyektdən istifadə etməməsi onu haqqı ödəməkdən azad etmir (684.2). Bu maddə işin kənar səbəbdən dayandığı halları ayrıca həll etmir, 2020 karantini də bunu göstərdi. FED.az-ın aprel 2020 yazısında bir stilist martın icarəsini artıq ödədiyini, ayın 14-dən gəlirin sıfıra düşdüyünü və həmin pulu geri ala bilmədiyini danışırdı. Onun icarədarı yalnız aprelin haqqını bağışlamışdı.

Eyni yazıda «Sürmə» salonunun rəhbəri Şeyla Hacıyeva deyirdi ki, bina sahibi işləmədikləri bütün müddətin icarəsini almayıb, əks halda ayda 1,000 manatı cibdən ödəməli olacaqdılar. İki salonun taleyini sahibin xoş niyyəti həll etdi. Fəaliyyət rəsmi qərarla dayananda kirayənin dayanması və ya azalması müqavilədə yazılıbsa, bu, danışıq mövzusu olmaqdan çıxır.

Bina satılsa, icarə pozulmur: yeni mülkiyyətçi kirayəyə verənin bütün hüquq və vəzifələrini götürür (699.1). Müqavilənin qalan müddəti və şərtləri yeni sahib üçün də qüvvədə qalır.

İcarə vergisini kim ödəyir?

Vergi Məcəlləsinin 124.1-ci maddəsinə görə daşınar və daşınmaz əmlakın icarə haqqından ödəmə mənbəyində 14% vergi tutulur. Bunu kirayəni ödəyən tərəf edir: MMC, fərdi sahibkar və vergi uçotunda olan digər şəxslər fiziki şəxs olan mülk sahibinə pulu köçürəndə vergini saxlayıb büdcəyə ödəyirlər (150.1.6). Vergi agenti tutduğu vergini ödəniş edilən rübdən sonrakı ayın 20-dək köçürür (150.3.2), həmin müddətdə rüblük bəyannamə də verir (150.3.3). Vergini tutmayan icarəçi onu, faizi və sanksiyanı öz cibindən ödəməli olur (150.2).

Tap.az elanlarının 16-sında bu vergidən açıq danışılır. Biri «14% vergi icarə qiymətinə daxildir» yazır, başqa bir mülk sahibi vergini və kommunal xərcləri birbaşa icarəçinin üzərinə qoyur. Bu iki şərtin fərqi hər ay hiss olunur. 1,300 ₼-lıq obyektdə qiymətə vergi daxildirsə, 182 ₼ büdcəyə, 1,118 ₼ sahibə gedir. Sahib əlinə tam 1,300 ₼ çatmasını istəyirsə, icarəçinin xərci ayda təxminən 1,510 ₼ olur.

İcarəyə verən MMC və ya başqa rezident müəssisədirsə, ona ödənən məbləğdən bu vergi tutulmur (124.3). Müəssisə öz gəlirinin vergisini özü ödəyir, ƏDV ödəyicisidirsə, hesab-fakturada 18% ƏDV də olacaq (173.1). Fiziki şəxsin yaşayış sahəsini fiziki şəxsə kirayəyə verməsi üçün ayrıca 10% dərəcəni 2025-ci ilin dekabrında qəbul olunmuş 297-VIIQD nömrəli qanun əlavə etdi.

Obyekt icarəsi bu dəyişiklikdən sonra da 124.1-ci maddənin birinci abzası ilə 14%-dədir.

Mülk sahibinin tərəfində iki hal var. Kirayəni VÖEN-li icarəçi ödəyirsə və sahibin başqa gəliri yoxdursa, Vergi Xidmətinin 2024-cü il cavabında deyilir ki, ona uçota durmaq və bəyannamə vermək lazım gəlmir. Kirayəni uçotda olmayan fiziki şəxs ödəyirsə, sahib özü VÖEN alır, vergini özü hesablayır və bəyannaməni növbəti ilin 31 martınadək verir.

Sadələşdirilmiş vergi burada seçim deyil, çünki əmlakın icarəsindən gəlir götürənlər onun ödəyicisi ola bilməzlər (218.5.4). Vergi məqsədi ilə icarə haqqı bazar qiyməti nəzərə alınmaqla müəyyən edilir (124.4), deməli, müqavilədə qiyməti süni aşağı yazmaq vergini avtomatik azaltmır. Müqavilənin mətnini hüquqşünasla, vergi bölgüsünü mühasiblə dəqiqləşdirin.

VÖEN-i olmayan icarəçi onu obyektin ünvanı ilə ala bilər. Bəzi mülk sahibləri bunu elanda ayrıca vəd edirlər: rəsmi müqavilə bağlanacaq, ünvan göstərilib vergi kodu almaq mümkündür. Hansı statusun seçiləcəyini və qeydiyyatın necə getdiyini şirkət açmaq bələdçisi addım-addım göstərir.

Danışıqda qiymətə nə təsir edir?

Ən böyük amil yer və sahədir. 100 m²-lik sahə 28 May metrosu ətrafında medianla ayda 2,200 ₼, Sumqayıtda 800 ₼ edir. Qalan amillər danışıqda dəyişə bilən şeylərdir, onların bir neçəsi elanların öz mətnində görünür.

Qabaqcadan ödəniş endirim gətirir. Bir sahib 1,100 ₼-lıq ofisi iki ayın pulu qabaqcadan veriləndə 1,000 ₼-a, başqası 3,300 ₼-lıq sahəni üç ay qabaqcadan ödəniş olsa 3,000 ₼-a verməyə hazır olduğunu yazırdı. Ümumən 36 elanda qabaqcadan ödənişdən söhbət gedir. Bu endirimin dəyəri əlinizdəki puldan asılıdır: dövriyyə vəsaiti azdırsa, üç ayın kirayəsini birdən vermək ilk aylarda kassanı boşaldır. Bunu əvvəlcədən pul vəsaitlərinin hərəkəti cədvəli ilə yoxlamaq olar.

Uzun müddət boş qalan yerin sahibi güzəştə getməyə daha hazırdır. «Mutfakçı»nın qurucusu İlkin Manafov 2023-cü ildə FED.az-a danışıb ki, 2008-də Sumqayıtda ilk mağazası üçün götürdüyü yer uzun müddət işləməmişdi və sahib ondan üç ay icarə almayıb. Güzəştdən sonra kirayə ayda 2,000 manat idi. Belə icarə tətili təmir aylarını örtür. O vaxtkı qiymətlə üç ay 6,000 manat edirdi, bu, aylıq kirayədən 5% endirimin beş ildə verəcəyi qənaət qədərdir.

Vasitəçi haqqı da ilk xərcə daxildir. Haqqı faizlə yazan elanların 356-sında 30%, 55-ində 20% göstərilib, onlardan biri hesabı açıq izah edir: yer götürən şəxs bir aylıq kirayənin 30%-ini vasitəçiyə ödəyir. İki elanda obyektə baxış üçün də 20 və 30 ₼ istənilirdi. Mülk sahibi ilə birbaşa danışanda bu xərc düşür, lakin o zaman sənədlərin yoxlanması tamamilə icarəçinin üzərində qalır.

Uzunmüddətli müqavilədə qiymət artımını əvvəlcədən yazmaq hər iki tərəfi qoruyur. Satılan bir Əhmədli obyektinin elanında icarəçi ilə 5 illik müqavilə və hər il icarə artımı şərti göstərilmişdi, başqa bir sahib qiymətin hər il inflyasiyaya görə dəyişəcəyini yazırdı. Artımın faizi və ya hansı göstəriciyə bağlandığı dəqiq yazılanda ikinci ilin danışığı mübahisəsiz keçir.

Depozit, beh və qabaqcadan ödəniş

Mülki Məcəllənin 688.2-ci maddəsinə görə kirayəçinin verdiyi təminat bir aylıq kirayənin iki mislindən çox olmamalıdır. Pul şəklində təminatı sahib bankda öz kapitalından ayrı, əmanət faizi ilə saxlamalıdır və faizlər kirayəçiyə məxsusdur. Bu qaydadan kirayəçinin zərərinə kənara çıxmağı Məcəllə açıq şəkildə yalnız yaşayış sahəsində qadağan edir (688.3), qeyri-yaşayış obyektində tərəflər başqa şərt yaza bilərlər. Elanlarda depozit 48 dəfə xatırlanır, onlardan biri ayda 600 ₼-lıq obyekt üçün 2,000 ₼, başqası 7,000 ₼-lıq restoran üçün 20,000 ₼ istəyirdi.

Depozitin hansı halda qaytarılmadığı müqavilədə yazılmalıdır. Bir Xətai elanında birbaşa deyilir ki, obyekt bir ildən tez boşaldılsa, depozit qaytarılmır. Bu şərt ilk ili cərimə ilə bağlayır və biznes tutmasa çıxış yolunu bahalaşdırır. Bron haqqı, yəni müqaviləyə qədər verilən pul, müqavilə bağlananda kirayənin hesabına daxil olur. İki aylıq kirayədən çoxdursa, onu istənilən vaxt geri tələb etmək olar (688.1.1, 688.1.2).

Müqavilə bitəndə sahib qabaqcadan alınmış kirayəni qalan müddət üçün qaytarmalıdır (697.3). Ancaq tələb üçün vaxt qısadır. Kirayəçinin çəkdiyi xərcin əvəzini və ya quraşdırdığı qurğunu götürmək barədə tələbləri, sahibin də obyektin pisləşməsinə görə tələbləri altı aydan sonra qüvvədən düşür (697.4). Təmirə qoyulan pulu geri istəyən icarəçi bunu müqavilə bitəndən sonrakı altı ayda etməlidir.

Obyektini icarəyə verən mülk sahibi üçün

Obyekt icarəyə verilir elanlarının əksəriyyəti şərtləri yazmır: vergi, depozit və kommunal xərclər barədə sətir elanların az hissəsindədir. Bu sətirlər əvvəlcədən yazılanda icarəçilərin zəngləri qiymət danışığına daha tez keçir. Kafe restoran icarəyə verilir tipli elanlarda mətbəx xəttinin, qaz borusunun və havalandırmanın vəziyyəti ayrıca yazılır, çünki iaşə üçün yer seçən icarəçi əvvəlcə bunlara baxır. Avadanlıqla birlikdə verilən yerdə avadanlıqların siyahısı və vəziyyəti müqaviləyə əlavə olunur.

Kirayəçi iki ardıcıl müddətin haqqını və ya onun xeyli hissəsini gecikdirsə, sahib müqaviləni xəbərdarlıq müddəti gözləmədən ləğv edə bilər (685.2.1). İcarəçinin VÖEN-ini və fəaliyyət növünü əvvəlcədən soruşmaq vergi tərəfini də aydınlaşdırır. VÖEN-li icarəçi vergini özü tutub ödəyəcək və sahibin əlinə xalis məbləğ çatacaq, VÖEN-i olmayan icarəçi ilə işləyəndə uçota durmaq və bəyannamə vermək mülk sahibinin öz öhdəliyinə keçir.

Obyekt icarəsi bazarında qiymətlər və vergi qaydaları dəyişdikcə AZERBUSINESS bu elan sayımını yeniləyir. Yeni sayımları və kiçik biznes üçün təhlilləri e-poçtla almaq üçün abunə olun.

Hesabın əsası

• Vergi qiymətə daxil olanda (nümunə): 1,300 × 0.14 = 182 ₼ büdcəyə; 1,300 − 182 = 1,118 ₼ mülk sahibinə.
• Sahib xalis 1,300 ₼ istəyəndə (nümunə): 1,300 ÷ 0.86 ≈ 1,512 ₼, yuvarlaq 1,510 ₼ icarəçinin xərci; 1,512 × 0.14 ≈ 212 ₼ vergi.
• Rüblük köçürmə (nümunə): 182 × 3 = 546 ₼, rübdən sonrakı ayın 20-dək.
• 100 m²-lik sahə (tap.az medianları, 8 noyabr): 100 × 22 = 2,200 ₼ 28 May metrosu ətrafında; 100 × 8 = 800 ₼ Sumqayıtda.
• İcarə tətili (FED.az, 2008 rəqəmi): 3 × 2,000 = 6,000 manat; 5% endirim ayda 2,000 × 0.05 = 100 manat, beş ildə 100 × 60 = 6,000 manat.
• Qabaqcadan ödəniş endirimi (iki elan): 1,100 − 1,000 = 100 ₼ ayda; 3,300 − 3,000 = 300 ₼ ayda.
• Açarı almaq üçün ilk ödəniş (nümunə): 1,300 × 2 = 2,600 ₼ qabaqcadan kirayə; 1,300 ₼ depozit; 1,300 × 0.30 = 390 ₼ vasitəçi haqqı; 2,600 + 1,300 + 390 = 4,290 ₼.
• Elanlardakı depozit nisbəti: 2,000 ÷ 600 ≈ 3.3 aylıq kirayə; 20,000 ÷ 7,000 ≈ 2.9 aylıq kirayə.